e家之言丨2017年影响美国房地产的四大因素

随着房地产大佬特朗普当选总统,相信大家又对美国的房地产行业又产生了兴趣。作为次贷危机的爆发地,美国从各方面规范了房地产市场及相关金融产品的政策和市场,经历过大波折的房地产业近几年又重新散发出光彩,有数据显示,2016全年房地产将贡献美国全国GDP的15%。而美国房地产ETF—IYR,又重新回到走强趋势。


图片来源于e投睿eToro平台,数据截止至2017年1月18日

那么在新的一年里,有哪些因素在影响着美国房地产市场呢?

不断攀升的利率
12月,美联储开始了自2006年以来的第二次加息,美联储官员还暗示在2017年将会有3次或者以上次数的加息。理论上说,一旦美联储加息,贷款利率将随着基准利率上升,一部分投资者的购房成本将会有所增加,势必会使得一定规模的购房者难以承担增高的购房费用,从而无缘购房梦。但事实上并没有那么糟糕,我们可以简单算一下,假设在美国贷款30万美元用来购置房产,房贷加息幅度为0.25个百分点,那意味着每个月需额外支付的还款额将约为44美元。而这并不会成为左右投资决定的一个数字。同时,Redfin首席经济学家Nela Richardson在他最近发布的博客中表示,“我们期望抵押贷款的利率会增加,但是最好不要超过30年固定利率的4.3%”,认为这个点的利率会有益于房地产的发展。



不过,即使房贷的升高会导致一小部分人推迟购房,那市场机制也会在一定程度下自我调节。一旦销售出现滑坡,卖家可能会降低售价,开发商推出促销活动都会是投资者的利好。对于那些不需要在美国贷款的买家,更是可以坐享这些优惠。
一旦美联储加息,在全球经济前景不明朗的背景下,一部分在海外投资的美元必定会回流美国本土以寻求更稳定的投资收益。市场上流通的美元减少,将对美元产生升值压力。美元潜在的升值潜力与全球各大货币近期的贬值趋势,使在美国投资成为寻求资产保值甚至升值的好方法。

逐渐放宽的信用限度
尽管基准利率的上升一定程度上带来了不利的影响,但是联邦政府却在贷款方面给购房者带来好消息:一方面,政府正在逐步放宽信贷的限制,另一方面政府控股的抵押贷款公司,Fannie Mae 和 Freddie Mac,正在扩展业务范围,引入更多大数额的抵押贷款。前者意味着美国居民在购房的时候可以更加轻易地获得贷款,后者则提供了更大规模上的贷款金额,两点因素共同促进抵押贷款自2008年以后重新成为居民购房资金的重要来源之一。对于许多居民而言,通过抵押贷款将更加轻易地购买房产,提前实现房梦;对于市场而言,抵押贷款也促进了房地产行业成为经济持续发展的发动机,通过吸收居民的购房资金,让居民的储蓄资金大规模地进入流通,以房地产和金融行业为桥梁,辐射到材料、机械等诸多上下游行业,在促进地产本身发展的同时,也带动了国民经济的发展。



值得玩味的是,08年之前,正是次贷的低质量和毫无节制的资金杠杆,导致美国房地产企业及相关银行在遭受风险时资金断裂从而产生连锁反应,爆发次贷危机。不过,联邦政府在危机之后痛定思痛,对于地产市场的金融市场进行了一系列的整改,对于风险极大的金融产品做出了严格的限制,不会再有次贷那样的低质产品流入市场。相信这一次调整,也是联邦政府针对目前地产作出的一次促进市场发展的措施。
另外有报道称联邦政府很有可能出台新规,对于首次购房者,可以减免部分购房费用,如果属实,同样将在很大程度上刺激消费者的购房欲望。

持续增多的二线城市
讨论到美国经济的复苏,那些美国发达城市地区的表现就不可忽视,比如纽约、西雅图和旧金山,这些城市的资产价值一直在稳定地增长,得益于这些地区规模巨大的高收入人群,庞大的需求和较高的支付能力,继续推动了房价和租价的上涨。但是这些发达城市现在不得不正视另外一个问题:由于这些城市开发已久,现在想要找到新的房地产开发区域已经是十分困难,导致地产市场供远远小于需求,而当地政府坚守的一些法律和道德底线更是加剧了这个问题。因此也造成了美国一线城市房价极高,许多青年人也难以承担如此高昂的价格。



在这样的背景下,越来越多的年轻上班一族更加青睐于一些二线城市。比起一线城市,虽然没有那么多的工作机会和职业机遇,但是对于他们来说,可以轻松地承担房价。而在过去6年中柯林斯堡、科洛等城市就凭借廉价的租金吸引了大批人群定居,新生的住房需求和商机也吸引了许多房地产开发商。更值得注意的是,在当前美国强劲的经济形势之下,制造业和金融重新焕发了生机,利润不断上涨之后,带来的是许多工作的空缺。因此对于二线城市来说,大量的新增人口,就意味着更多的生产力和更加繁盛的经济活力,从而大大地推动了所在城市发展;而城市经济活力的增长,又为当地房地产的发展做了最好的备注,因此在很长的一段时间内,只要大环境不变,当地经济和房地产将会是一个循环互补的积极循环。

稳定的国际投资者
对于美国房地产市场而言,国外的投资者永远是非常重要的一部分,美国繁盛的经济和稳定的投资环境,每年都会吸引一大批的资金投入到美国资产上。而对于国际投资者来说,像纽约、旧金山这些城市的资产,是永远不会过时,也十分保值的投资。这些城市拥有完善的配套设施和公共交通,能提供便利又多种多样的生活方式,奢侈品牌一应俱全,能够极大地提高生活质量,也因此吸引了大量的国际中产阶级前来居住;同时作为高质量的资产,这些城市的一些地产也是十分安全的一种投资方式,因其所在城市雄厚的经济实力而具有较高的抗风险能力,而备受投资者的青睐。



大规模的国际资金的投入,是美国房地产保持持续强盛的一大原因:行情较好时,国际投资者能够为经济的发展锦上添花;而在市场低落的时候,国际投资者的资金同样会给美国经济打上一管强心剂:这是由于美国医疗、教育和高端服务业等大量稀缺资源的存在,使得美国对于国际投资者来说永远具备吸引力,因此在经济低靡的时候,往往会有大量的投资者试图进行抄底。在市场缺少发展动力的时候,这些资金便显得弥足珍贵,重新为美国市场注入了活力。
在过去的七年里,随着房地产的强势走高,美股房地产板块都是一个大赢家,整体收益率达到了400%,但是近期随着特朗普总统上台所增加的不确定性,各位投资请谨慎行事 。

免责声明: 过往的表现无法判断未来的结果。本文并非是一篇投资建议。所有交易包含风险,请仅投资您能够承担亏损的资本。

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